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エスクローとは/ハワイの不動産購入は『ハワイ・リゾート・プランニング不動産』

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不動産の基礎知識

エスクローとは

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ハワイでの不動産購入における安全な決済方法としての知られるのが「エスクロー」というシステム。
不動産の売買時に、専門のエスクロー業者が売り手、買い手の間に立ち、中立的な立場から金銭のやり取りや諸手続きを行なってくれます。その過程でエスクロー業者は、取引内容から調査結果、各費用の明細までを全て明瞭に公開します。
不動産取引の公正化と安全を促し、スムーズな取引が行なうための重要な機関がエスクロー業者なのです。
そもそも、エスクロー(Escrow)という言葉は巻物 「escroue」を意味するフランス語が語原です。これが後にイギリスで 「権利譲渡証書」 の意味で使われるようになりました。さらにアメリカに渡ると 「第三者に関係書類や代金などを預け、最終手続きが済むまで保管する」 という意味に変化し、現在のエスクロー業者に引き継がれています。
エスクロー業者を通じての不動産売買では、売り手は確実に権利書と引き替えに入金が保全され、買い手はお金が売り手に渡る前に、物件の内容が調査、確認、保障されます。
すべての手続きが完了するまで通常は30〜45日ほどかかります。

「エスクロー」の実際の流れ

それでは、エスクロー業者が具体的にどのようにハワイの不動産売買に関わってくるのか、実際の流れで見てみましょう。

「エスクロー」の実際の流れ

買い手側から売り手側にオファーを提出する。

売り手側からの返答を待つ。

売り手側との交渉

売り手側からAccept, Counter Offer, Reject のいずれかの返答が戻ってくる

売買契約書成立

売買契約が成立したら、買い手、売り手ともに署名をした契約書類(Purchase Contract)と、買い手側は頭金を、第三者機関であるエクスロー業者に提出します。

登記内容の調査

エクスロー業者はさらに別の専門業者を通じて、今回売買の対象となった物件の登記簿の内容を確認します。
抵当権設定や税金・管理費の未払いないかどうかを調査・確認し、問題があれば是正措置をとります。具体的な調査項目を見ましょう。

①物件の確認。オーナーの中には稀ですが、購入したカテゴリーを間違って覚えていて(錯誤)売り出していたケースもあります。また、非常に珍しいケースですが、開発業者もしくは役所のミスで間違ったカテゴリーで登記されており、売買時の現況調査で初めて発覚したケースもあります。

②ローン残高。オーナーがローンを組んで物件を購入していた場合、残高があるかどうかの調査を行います。

③管理料金の延滞。管理料金をある一定の期間以上延滞すると、物件自体が管理組織に物納されます。管理料金を滞納していないかの調査を行います。

④利用状況。いつまで利用しているかの調査を行います。ポイントの前借りなど行っていないかを調査いします。

⑤所有者・一部の物件は法人や信託が所有している場合もあります。それらの組織で正式に売却が許可されているのかどうか。 倒産、破産している場合は管財人と手続きの話を詰めていきます。
それらの調査の報告書がエスクロー業者に届きます。

手続き書類の作成と発送

(4)の報告書に基づき、エスクロー業者が新しい権利証を作成します。見積もりの金額計算証書やその他の手続き書類を作成し、その書類を買い手と売り手の双方に送付します。

書類の署名と残金の支払い

買い手、売り手ともに送られてきた書類に署名します。本人確認のため、大使館などでの公証を経て、買い手は残金を一時的にエクスロー会社に送金します。

登記所へ登記

買い手、売り手の双方から署名済書類と買い手からの残金が届くと、エクスロー会社は登記所で今回売買の対象となった物件の登記内容を変更します。

権利証の受領と売却代金の受け取り

エクスロー会社を通じて買い手は新しい権利証と最終的な料金計算書を受け取ります。一方の売り手は、売却代金と最終的な料金計算書を受け取ります。

「エクスロー」にかかる費用は?

エスクロー費用は通常、物件価格の1〜2%。売り手と買い手が通常は折半で負担します。
また名義が正式に買い手に変更した後、固定資産税、コンドミニアムの場合は、管理費が日割りで引かれます。日本の登録免許税、印紙税、不動産取得税などはありません。
ちなみにハワイでは不動産手数料は売り手側のみが払います(通常は6%)。買い手側には一切不動産手数料は払う必要はないことになります。

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