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所有権と借地権/ハワイの不動産購入は『ハワイ・リゾート・プランニング不動産』

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不動産の基礎知識

所有権と借地権

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ハワイで外国人にも認められている土地所有。その所有形態は大きく分けて二つあります。土地所有権(Fee Simple)と借地権(Leasehold)がそれです。ハワイの不動産を買う前に、この二つの違いを知っておく必要があります。
ハワイではカメハメハ王朝に代表される、王族による土地支配の名残が現代にも続いていて、ハワイの大部分の土地はビショップ財団が所有していた時代もありましたが、今ではハワイの国家、郡、連邦政府によって39%もの土地を所有しています。そして37%の土地が個人の所有のものになっています。
島の不動産のほとんどは、いろいろな選択を買い手に提供しています。空き状況は島々によっても違いますが、一世帯住宅、他家族住宅、コンドミニアム、空き地、商業用の住宅、休暇施設等と様々です。

土地所有権(Fee Simple)

土地と建物の両方が含まれた価格が提示され、購入した場合はオーナーが土地も所有出来るものです。これは一般的な所有で、ハワイの比較的どこでも見つけることが出来ます。
1800年代後期以来、外国人でも土地を所有出来るようになりました。
利点としては土地と家が自分のものになり、月々賃貸費を支払う必要がない点でしょう。逆に不利な点としては購入価格が高いということです。

借地権(Leasehold)

前述の通り、ハワイでは以前開発された多くの一戸建てやコンドミニアムがこのLeaseholdによるもので、建物こそオーナーの所有ではありますが、土地は土地のオーナーから借りることになり、毎月の地代($100〜500前後)を支払わなくてはなりません。
この地代は何年かごとに市場の状況に応じて値上がりします。Leaseholdの物件を購入する場合は、この地代改定がいつになるか、また、周囲の同程度の物件の地代がどのように推移しているのかにも注意を払う必要があります。ただ、Leasehold物件の中には土地購入も可能であったり、あるいは以前はLeaseholdで売られたユニットも、物件のオーナーが土地を購入して最近ではFee Simpleになっている場合もあります。
以上のことからLeasehold物件を購入する上で重要な点をおさらいしてみましょう。

借地権(Leasehold)
  • 現在の地代はいくらか。
  • 次の更新年度はいつなのか。
  • 地主から買い取ることが可能なLeasehold物件なのか。
  • 同タイプの物件の所有権付き物件の金額

特に、この④での金額があまりにも高額で、この先も手が出せないだろうと判断した時には、いくら安くてもその同じタイプのリースホールド物件の購入はやめておくべきです。必ず苦しむことになります。
決して目先の売出価格だけでは借地権付き不動産を判断しないようにして下さい。

借地権(Leasehold)での落とし穴

土地所有権(Fee Simple)と違い、借地権(Leasehold)はもちろん安いので、これなら手が届くと安易に妥協しやすい部分があります。だからこそ、安物買いの銭失いといったことに陥りやすいのも事実です。
上記で説明したように、Leaseholdは比較的安く抑えられたまま数十年間借地料は固定されています。その間に不動産が値上がりしたとしても借地料にはそれが反映されませんからその分、好条件で売却も出来たのです。しかし、その後数十年後の更新から借地料は変動性に変わります。更新時の評価額に応じてですから、いきなり何倍にも跳ね上がるケースもあるのです。
特にハワイは不動産バブルを経ていますから、評価額は今でも高額のままです。跳ね上がった借地料に反比例して、残されたリース期間はわずかです。不動産はローンで購入する人がほとんどのアメリカ。残りが10年程度の物件にローンが下りることはまずあり得ません。結果、売れないのです。
しかし、その間も高い借地料を毎月支払わなくてはなりません。
この点をよく肝に銘じて選択をするようにしてみて下さい。

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