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購入申し込みからの流れ/ハワイの不動産購入は『ハワイ・リゾート・プランニング不動産』

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ハワイ不動産購入の流れ

購入申し込みからの流れ

購入申し込みからの流れ

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ハワイの不動産協会に所属している不動産会社は、共同媒介方式のコンピューターに入力された物件情報を不動産協会会員であれば誰でも情報として取り出す事が出来ます。
そういう意味ではどの不動産エージェントに依頼しても物件内容に違いはありません。
これは日本でも同様で、何件もの不動産会社に行かなくても同じ物件を見る事が出来るのと同じです。
では、どこの不動産エージェントを選んでも同じではないか、と思われるかもしれません。
ですが、ここで大事になるのは人間性なのです。
情報が同じであればそれを扱う人により、今後の取引の成り行きが大きく左右されるといっても過言ではありません。

自分だけの不動産エージェントを持つ

自分だけの不動産エージェントを持つ

売り物件には売り手側の不動産業者がいて、売り主のためにいかに高くいかに良い条件で不動産を売るかを使命としています。それに対し、買い主であるあなたの不動産エージェントは、あなたの代理としてあなたが得となる不動産購入の交渉をします。
良い物件はオープンハウスをする前に売れる場合が多いのですが、エージェントはあなたの希望する価格、地域、不動産内容に則した家を探す事に尽力しています。該当する物件が売りに出た時には他の誰よりも早く物件に辿り着き、いち早く見せてくれるでしょう。何よりもエージェントはプロとしての知識と経験で、常に的確な意見と提案をしてくれる、心強い存在なのです。

どんな不動産エージェントが良いのかpoint

・売り手の不動産業者ときっちり交渉が出来て、あなたの話を親身に聞いてくれる。
・何事にも契約社会であるアメリカにおいて、契約の内容を良く把握し、常に最新知識や法律を習得する努力をしている。
・実際に物件を見て歩き、物件市場に精通している。
・自社物件に特化して押し付けることをしない。
・売り手側との交渉事や、契約書を取り扱う上で英語が堪能なことである。

有能なローン担当者を紹介してもらう

有能なローン担当者を紹介してもらう

経験値が高く、仕事が出来るエージェントであれば取引数も豊富で有能なローン担当者にも精通しています。
基本、頭金が相当あり、収入もコレジットも良いならばローンも下がりますが、有能な担当者にかかれば例えあなたに多少問題があったとしても、その問題の解決策や方法、処置の仕方をレクチャーしてくれるはずです。
また、現在ローンが取れる状態でなくても、どうすればローンが下りるようになるか、その準備方法も具体的に教えてくれるでしょう。 さて、好みの物件が出て申し込み(オファー)をする際はどうすれば良いのかについてお話します。売り主にオファーするには銀行から下りる融資額、これが売り主から見てバイヤーが有能か否かの印象となります。
この時に必要なのはあなたの収入、出費の明細(車のローン、クレジットカードの支払い、賃貸料、養育費、預貯金額等)です。これにプラスし、2年以上の税金申告書のコピーも必要です。
クレジットに関してはソーシャルセキュリティーの番号から調べられます。これを基にローンの担当者はおおよその購入可能額を算出し、これぐらいのローンが取れるだろうという書類=Prequalification letterを作成してくれます。それがあなたの基準にもなりますので不動産を見て歩く上で重要なのです。

ハワイの銀行で融資を受ける場合point

日本の銀行同様、融資を受けるには収入支出のバランスが条件に適うことが大事です。銀行にもよりますが、外国人が購入する際は、30%の頭金が必要です。

●2年分の税金申告書(自営の場合は会社の申告書)  ●2か月分の銀行口座すべての明細  ●銀行からの確認

エージェントとの打ち合わせ

エージェントとの打ち合わせ

購入予算が決まったところで、次にするのはエージェントへ自分が希望する物件形態の説明です。

不動産をどういった目的で使用するかにより、選ぶ物件も違います。ここで大事なのは将来、その物件を売却する際のことです。

この点を踏まえて不動産価値を維持出来そうな物件を選ばないと、売却が難しくなりかねません。
なるべく問題が少ない不動産を購入しましょう。

注意すべき点point

・地域(ワイキキ、マキキ、ハワイカイ等)
・学校区域
・一戸建て……土地面積、家屋面積、寝室数、設備(プール等)
・コンドミニアム……寝室数、設備(プール、テニスコート、バーベキュー等)

実際に物件を視察する

実際に物件を視察する

条件に該当した物件が見つかったなら、なるべく早めに不動産エージェントに知らせます。

ここでは一戸建てとコンドミニアムでの物件を見るポイントを説明します。

一戸建てpoint

周辺環境の治安や利便性が良いかをチェック。
家族構成によってはバスの便や買い物の便利さも重要なポイントです。
間取りはオープンで明るいかを優先すると、将来売却する際に有利に働きます。
この点からも、ハイウエイ沿いや賑やかで騒音が耳につくといった、条件がやや悪いところは、その区域の平均価格と比較して安く買える場合があります。

コンドミニアムpoint

新しいコンドミニアムの場合は将来、他のコンドミニアムが建設される可能性があるかどうか、周辺を良く調べて下さい。
もしも、自分が購入した前に建ったら、その景色がまったく変わってしまう事を念頭に置いておきましょう。また、周辺の環境が女性や子供が安心して歩けるか否かも大事な要素です。
ゲスト用の駐車場はあるか、もしも無ければ近くに駐車スペースがあるかも見ておきましょう。車を運転しない人は、近くにバス停があるかもチェックしておくべきです。
部屋を見る際は、間取り、コンディション、景色を念入りに見て下さい。
ロビーや廊下、施設等が古かったり傷んでいたり、あまりに状態が良くない場合は要注意物件です。
特に水回りは一番費用がかかる部分なので、外見にとらわれず全体のコンディションをくまなく見て下さい。

購入申し込み=オファーの仕方

購入申し込み=オファーの仕方

購入契約書には必ず手付金を入れます。
銀行の融資担当者から書かれた金額の融資ならほぼ取れるでしょうというPrequalification letterを付けます。
これで経済的に安定したバイヤーであるという証明になるのです。 手付金は購入金額によって異なります。いくらという決まりもありません。

例えば30万ドルなら1000ドルぐらいで良いでしょう。100万ドル以上ならば1万ドルぐらいは付けるようにして下さい。この手付金の金額が高ければ売主は買主がそれだけ真剣だと好意を抱いてくれるからです。 契約書には購入希望価格、現金かローンかといった支払方法権利書所有名義、その他の条件を明記します。
あなたのオファーに売主が同意して署名すれば、売買契約の成立です。
大抵はカウンターと言い、売主が売る条件を明記しておいて買主と交渉をします。互いに納得するまで何回か交渉する事も良くあります。

エスクローの開設

エスクローの開設

売り手と買い手の双方が同意し署名した段階で成立する契約。
ここでエスクロー会社に成立した売買契約書と手付金を送り、エスクローを開設します。
アスクローは両者の中立の立場で不動産取引に必要な業務と金銭の管理を公平に取り扱います。開設後は金銭はすべてエスクローの口座に入金します。

①売主、買主双方が署名した契約書、手付金を受け取る
②目的不動産の権限調査を依頼
③目的不動産の抵当権の残高を銀行から確認
④弁護士に権利書とその他の書類の作成を依頼する
⑤売主、買主の支払い明細
  (抵当債務支払い、固定資産税、管理費、電熱費、不動産業者やスクローの手数料、その他支払)作成
⑥売主、買主が必要義務をすべて終了したかの確認
⑦権利書を売主、買主に送付
⑧売主、買主から署名された権利証書を受け取り、購入価格の残高を買主から受け取る
⑨決済、登記
⑩購入金額から売主の抵当債務、その他必要経費の支払いを終了、残金を売主に支払う。

エスクローで起こること

ローン申し込み、契約成立から数日
ソーシャルセキュリティー番号、税金申告書2〜3年分、申込書類に必要事項を記入、署名。その他、銀行の預金残高等、銀行が必要とする書類を提出。
売主から不動産に関するコンディションの公開書が届く
不動産に関するあらゆる細部にまで売主が記載した書類です。この内容が受け入れられないものだった場合はキャンセルが出来ます。頭金が戻ってきます。
コンドミニアムに関する様々な書類の到着
所有者組合の集会の議事録、予算、会計報告、ハウスルール、建物の公開書など、様々な書類が届きます。この内容が受け入れられなかった場合もキャンセルは出来ます。頭金も戻ります。
不動産の検査
不動産を検査するプロ、ホームインスペクターを雇い、売主の不動産に関する公開書に記載されている問題をチェックしてもらったり、プロの目から見た状態を調べてもらいます。ホームインスペクターが出した調査報告書の内容が気に入らない場合もキャンセルが出来ます。この際も頭金は戻ります。売主に修理を依頼する場合は検査機関内に希望する内容を書き入れ、買主の署名をして提出しますが、受けれられる場合と受け入れられない場合があることを予測しておきましょう。売主が買主のリクエストを受け入れられない場合、契約をキャンセルすることが出来ます。もちろんお金は全額戻ります。
検査内容を受け入れ、契約を続ける場合は中間金を入れます。今度は頭金よりも多くなり、最低10%は入れて下さい。この段階を過ぎてキャンセルする場合はよほどの理由が無い限り契約違反となり、入れていた頭金と中間金を取り戻すのが難しくなります。アメリカは契約社会ですから契約の際は慎重にして下さい。契約内でのキャンセルはまったく問題ありませんが、契約不履行となると問題は深刻です。ここまできたら後は決済を待つだけです。銀行からの融資を受ける場合、もう死んでいる融資の確約=final lLoan approvalを書類にしたものを待ちます。万一銀行が融資を否定してきた場合は、取引をキャンセルし、今までエスクローに入れたお金を全部取り戻して下さい。
決済予定日の数日前に、再度不動産を調べる
書類に記載しておいた修理等がしてあるか、不動産の掃除がきちんとされているか等々、直接見て確認します。
公証人の前で譲渡書に署名
通常は予定決済日の7〜10日には譲渡書や銀行からのローンの書類が作成され、署名の準備が完了します。日本在住の人ならアメリカ大使館に予約を取り、公証人の前で署名します。現在の予約はインターネットで行なえますし、日本語ホームページもあるので心配はいりません。その際にパスポートを忘れずに持参しましょう。書類はエスクローに送り、残高はエスクローの鋼材に電信送金します。
決済、登記
以上の書類、現金残高、銀行からの融資金がエスクローにすべて揃ったところで、数日ののちに決済します。お疲れ様でした。
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